突发！深圳罗湖终于出手：木头龙最后4户要急了！附罗湖15大旧改项目进展
8月7日晚，罗湖政府在线公告称：
“将木头龙片区零星房屋征收确定为2019年度罗湖区零星急需项目”。
根据《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》及有关规定,经区政府七届七十四次常务会议审议同意,现将木头龙片区零星房屋征收确定为2019年度罗湖区零星急需项目,请按有关规定开展工作。
（罗湖区城市更新和土地整备局发布的通知。）
近日，南都做了题为《木头龙旧改最后4户仍拒签 49名业主在10年等待中离世》的报道引发社会热议。
据了解，木头龙小区始建于1980-1982年间，占地面积约为7.7万㎡，拆迁房屋栋数共61栋。自2010年列入市城市更新计划至今已逾9年，由于4户业主迟迟不肯签约，项目仍未进入实施阶段。
已签约的1336户业主，因为项目迟迟无法推进而有家难回，更有49名业主在等待回迁的过程中带着遗憾离世。
“原本计划2016年回迁，现在都2019年了签约率还达不到100%。“他们真的好狠心，为了求最后几名业主签约，我甚至多次向他们下跪，他们不但不理我，还恶语相向。” 快70岁的陈奶奶面对记者激动得痛哭流涕。“我们以前还是一起聊天、跳舞的邻居，因为这个事情现在都反目成仇。”陈奶奶越说越难受。
至今，剩下的最后4户业主仍拒绝谈判、拒绝签约，有的还在漫天要价，七八十平方米的房屋竟要补偿四五千万元。
早在2007年，益田就进驻木头龙社区开展业主改造意愿征集工作。2016年12月，益田发布消息，集体签约30户，此时仍有20余户未签。开发商表示已投入12亿元人民币。对此，开发商或已不堪重负，知情人透露，“大概在两年前，益田也曾向政府申请转为棚改模式推进，不过，当时的棚改政策与现在还不太一样”。
另据知情人透露，木头龙也想像金钻豪园一样，做分期开发。但至今始终未见推进，原因不明。同样有消息称，目前业主已对开发商益田失去信心，“只要是益田开发就不会签，给1个亿都不签”。
罗湖拟定旧改政策，旧改改造可强拆+异地安置，钉子户慌了！
2017年8月23日，深圳市罗湖区住建局为稳步推进罗湖区旧住宅区改造工作，明确职责分工，规范工作程序，根据相关文件规定，结合辖区实际，制定了《深圳市罗湖区旧住宅区改造实施办法（试行）（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，本办法自发布之日起施行，有效期三年。
罗湖区旧住宅区改造工作将按照“政府主导+国企实施+保障性住房（人才住房）建设”模式推进。
本次文件其中一个重点在于“钉子户”。
深圳旧改风风火火喊了十几年，但大多止于钉子户。不过对于钉子户，这次旧改的行政手段将更强。
第一、政府仍然采取依法旧改（文治）。
意愿征集期限原则上不超过120个自然日，意愿征集期限届满，同意实施改造的权利人比例未达到100%的，项目终止，且5年内不再受理该旧住宅区改造申请（依法改造）。
关于赔偿也将由政府主导，通过“原址回迁”、“异地安置”和“货币补偿”等多元化补偿方式，统一标准、制定赔偿方案。
实际上大多数钉子户也不愿意住在老破小内，但主要的纠纷依旧是赔偿问题。罗湖旧改1：1.3（不超过）的赔偿方案（以前），很难让部分民众满意。（其实已经不低了，之前岗厦住宅赔偿方案为1:0.9，现在华富村为1：1.18）。
比如，2010年深圳首批纳入城市更新计划的八个住宅小区：木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园。现在桥东片区、鹤塘小区实现了100%的签约率，但耗费了六年的时间。而其他7个项目仍处于拉锯战中，包括位于罗湖的木头龙小区以及金钻豪园。
其中，罗湖区的木头龙小区还成为深圳旧改“拆不动、赔不起、玩不转”的经典案例，开发商进驻十年，签约率超90%，但由于个别钉子户，项目仍然在拖着。
不过从这次的条例上看，以往的钉子户模式，可能会有突破性的转变。
首先赔偿上仍然是“统一标准”，不会任由钉子户叫价，其次，一些项目在120天之内没有取得所有权利人的同意，项目将立刻终止，权利人的小区，也在五年内失去旧改的资格。可见政府态度的强硬，不会像以往一样耗着。
但失去了旧改的资格，对于很多老破小来说，没有拆迁赔偿，短期内也失去交易价值。
第二，文件规定了行政处罚+强制拆除的条例（武功）：
注意这段话：民事协商签约期限（180天）届满后项目整体签约率未达到100%的，经区住房建设局审核后，提请区城市更新工作领导小组研究，决定项目是否正式启动，正式启动的旧住宅区改造项目，对未签约房屋启动行政征收或行政处罚。
这个条例的厉害之处在于主导权、决定权会在政府手中，以此保障集体利益和城市发展。
一句话，如果政府同意对项目实施旧改，钉子户只有两条条路：签约或强拆后被行政处罚。
附全文件内容（滑动可查看）：
罗湖15大旧改标杆项目最新进展曝光...
当人们热衷于议论“拆迁致富”时，也有业主“苦不堪言”。
前有木头龙十年未动工，后有光明凤凰村买家买入价比赔偿价低亏损上百万。
在深圳，博旧改可能一夜暴富，也可能血本无归。
“第一”一直是罗湖发展的关键词。作为中国改革开放的先行区，罗湖开创了诸多先河：这里诞生了第一个万元户村渔民村，第一家上市的商业银行深圳发展银行，全国首家证券交易所深交所，新中国土地拍卖的第一槌也是诞生在罗湖这片土地上。
事实上，罗湖在旧改方面也是走在全市的前列。
京基独霸罗湖三大旧改
1、京基蔡屋围旧改
蔡屋围统筹片区项目位于深圳市罗湖区桂园街道，总面积33公顷，位于罗湖区的西部与福田区交界处，南临滨河大道，北侧为红桂路，东靠红岭中路，深南大道横贯其东西，主要包括蔡屋围新围片区、老围南村和南村西片区、清庆新村、滨苑小区、南村东住宅区、晶都酒店、寰宇酒店等区域。
2018年4月份，罗湖政府公布了蔡屋围城市更新统筹片区规划（草案）。根据规划，蔡屋围片区将打造成金融商业核心区，拆迁面积30万平米，总建面267万平米。其中包含了近63万平米住宅以及30万平米商务公寓。
最新进展：
项目于今年4月21日召开城中村私宅物业拆迁动员改造大会。京基地产与蔡屋围股份公司于5月上旬正式启动城中村私宅物业的签约工作，并计划2019年内实现项目动工。
随后项目建旧改办公室，5月底开始住户陆续搬迁，6月中旬已有商户开始搬迁，7月初个别村已经搬迁过半，部分楼栋贴出告示，7月31日前搬完。
2、京基水贝村旧改
项目占地面积5.2万㎡，计容建筑面积42.6万㎡，包含住宅，公寓，商业，办公，商务公寓等业态；分南北地块，在地铁3号线和7号线地铁站点辐射范围内。
最新进展：
去年底地基完工，今年5月初项目出地面，6月底水贝洪湖苑出地面七层左右，南区还没出地面。
水贝洪湖苑出地面七层左右
3、京基罗芳村旧改
罗芳村背靠猫窝岭，南邻香港新界、北接罗沙路、东临莲塘口岸、西接新秀社区，总面积1.44平方公里。根据2017年罗湖更新局发布的《关于《2017年深圳市城市更新单元计划罗湖区第一批计划》的公告》，罗芳村的旧改拆除重建的面积超过11万平方米，更新方向为居住、商业等功能。
最新进展：
2018年3月28日启动签约仪式。7月，罗湖罗芳村全面开拆，已经拆了70多栋旧楼。
罗湖旧改标杆+莲塘楼龄最长
4、华润湖贝旧改项目
从13年立项以来一直是罗湖旧改的标杆，华润操刀湖贝塔。湖贝村更新统筹片区项目地处东门街道罗湖的核心位置，包括罗湖老区委及周边片区，南至深南大道，北至中兴路，东至文锦中路，西至东门中路，无缝连接地铁2号线湖贝站、5号线老街站。
该项目统筹片区用地面积40万㎡，拆除用地面积25.16万㎡，开发建设用地面积16.16万㎡（含纳入国有未出让零星用地面积3000㎡），计容积率总建面205.8万㎡，容积率达11.6。未来将建设集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心。片区共设波普坊、万象新城、乐活天地、湖贝园、住宅区、商业办公区六大功能板块。（仅供参考，官方暂未确定）
最新进展：
今年3月东门市场开拆，4月份东区开拆。
今年3月东门市场开拆
4月份东区开拆
5、港莲村旧改
港莲村位于莲塘港莲路附近，分为一村、二村，是目前莲塘片区楼龄最长的小区之一。
最新进展：
港莲村旧改目前已经谈到了94%了，开发商后来改为白马集团，白马代表作翠竹“善水居”，进展很顺利，项目旧改办公室在12栋。
罗湖2018年集中开工五大更新项目
6、罗湖三九酒店旧改（华润深南一号）
项目位于罗湖区深南东路1001号，借助独特的地理位置特点，将打造成以“产业链金融总部经济”为引领发展的深南东产业型高端商务标杆，凭借华润置地产业资源优势及城市运营能力，引领罗湖产业发展与城市聚变，重塑深南大道上的深南东门户地标。
项目计划总投资37亿元，规划计容建筑面积11.18万平方米，办公面积7.88万平方米，集超甲级办公、五星级酒店、精品商业、文化配套于一体，接驳地铁2号线、5号线，坐拥深南大道、沿河南路两大核心干道及罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘口岸，交通四通八达。
最新进展：
属于2018年10月12日于罗湖集中开工项目20个项目之一。今年年初开始打桩打地基，三月份挖基坑。
7、友谊城更新项目
项目位于南湖街道，北临友谊路，西临嘉里中心，东临庆安大厦。拆除用地面积8565.6平方米，开发建设用地面积8565.6平方米，计容积率建筑面积为89930平方米，其中商业、办公56580平方米，商务公寓24000平方米，创新型产业用房7700平方米，公共配套设施1650平方米（含公共配套管理用房1500平方米，垃圾收集房150平方米）。
最新进展：
从17年开拆，到去年8月开始打桩，属于2018年10月12日于罗湖集中开工项目20个项目之一
8、食品大厦更新单元项目
项目位于罗湖区南湖街道，东临向阳街，西临春风路，北临东门南路，通过营造全新的区域创新绿化环境，建设特征鲜明、立体复合、尺度宜人、富有活力的集办公、商业、公寓及公共配套于一体的标志性创新综合体，势将成为区域创新地标性新门户。
拆除用地面积8707.7平方米，其中开发建设用地面积6705.2平方米。计容积率建筑面积64800平方米，其中：商业办公及酒店合计50000平方米，商业公寓13000平方米，公共配套设施面积1800平方米。另外，允许在地下开发3000平方米的商业用房。
最新进展：
属于2018年10月12日于罗湖集中开工项目20个项目之一，万科操刀。
9、仁恒世纪大厦（工纺大厦旧改）
工纺大厦项目位于罗湖区黄贝街道，东临海珑华苑，南临深港花园，西邻文锦中路，北临凤凰路，距离2号线黄贝岭站仅200米。早在于2016年便纳入年度第六批城市更新计划中，并于2017年确认实施主体，由深圳市东关盛泰投资有限公司负责开发建设。拆除用地面积7234.8平方米，其中开发建设用地面积5743.6平方米，计容积率建筑面积55000平方米，其中：商业办公及酒店合计53250平方米，公共配套设施面积1750平方米。另外，允许在地下开发2500平方米的商业用房。
最新进展：
项目从去年6月开始开挖，建设工程规划许可证已公布。属于2018年10月12日于罗湖集中开工项目20个项目之一。
10、宇宏大厦（原天众塑胶厂城市更新单元）
项目位于罗湖区东晓街道，深圳市珠宝产业发展的中心区域，北面为成熟住宅区，南面邻近布心路，西面为水贝珠宝总部大厦，与水贝地铁站无缝连接，产业基础厚实，交通便捷，区位发展势头强劲。
项目拆迁用地面积11341.9平方米，其中开发建设用地面积7236.5平方米。计容积率建筑面积为59470平方米，其中：产业研发用房41630平方米(含创新型产业用房5000平方米)，配套宿舍13000平方米，配套商业1790平方米，市政设施和公共配套设施3050平方米。
最新进展：
属于2018年10月12日于罗湖集中开工项目20个项目之一。
难啃的旧改硬骨头
11、益田木头龙旧改
罗湖经典“旧改难”项目，该项目位于罗湖翠竹片区爱国路与华丽路交汇处，建面65万平，产品包括住宅、商业和公寓。近几年，关于木头龙旧改的进展频繁见报网络，80%、90%、95%、98%……签约率始终无法实现100%。
最新进展：
今年3月，网友爆料目前总户数为1340户的木头龙小区，还剩3户没签约。其中，一期最后一户马上要签约，届时一期全部签约完成，可以动工；二期剩余3户，计划上半年完成签约。
12、金钻豪园旧改
2018年2月，深圳市罗湖区城市更新局发布《关于金钻豪园城市更新单元规划修改的公示》，将金钻豪园城市更新项目分两期实施，一期为住宅，二期为商业。实施分期后，金钻豪园一期480户业主全部与开发商达成更新意愿并100%签订搬迁补偿安置协议。
最新进展：
7月9日，项目仅因一已签约业主涉8千多万债务房屋被查封，导致开发商无法注销产证，逼停历经14年、涉800业主的整个更新项目。
国企第一高楼，320米地标建筑
13、城建大厦（城中心）
城建大厦位于罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区范围内，北侧为金华街、西侧为红岭南路、南侧为滨苑住宅小区、东侧为蔡屋围新十坊小区。
建成后将成为城建集团的总部基地，深圳国企第一高楼，并成为罗湖区的地标性建筑。城建大厦占地面积9950.67平方米，计容建筑面积14.62万平方米，总建筑面积约17万平方米，总投资近40亿元，建筑高度320m。
最新进展：
去年5月28日，项目动工奠基；今年3月，城建大厦取得《建设工程规划许可证》；目前城建大厦在挖基坑，建高320米。
已入市销售旧改项目
14、粤海城（金威啤酒厂旧改）
金威啤酒厂旧改项目主要分三个地块开发建设，分别是位于晓风路以西、紧邻围岭公园的西北地块；太白路以北、东昌路以西的北地块；太白路以南、东昌路以西的南地块。其中首期约11.6万平米为商业公寓，而剩余部分则以商厦为主，包括北区三幢写字楼，及南区一幢高300米的写字楼。
最新进展：
项目目前在售建面约69-138㎡商务公寓、建面约37-69㎡办公产品，均价约6-6.9万/㎡。
15、深业东岭三期
深业东岭是深业集团于2011年4月21日正式启动开发运作的城市更新项目。项目位于罗湖深南路起点黄贝岭，无缝连接地铁2、5号线，交通便利，享受罗湖成熟的商业文化和生活配套。深业东岭一期、二期已经开盘，一期和回迁户已经入住，三期商业地块改为了写字楼。
最新进展：
二期7B栋今年3月才推；最近黄贝岭村又开始拆了，2019年6月份，广泛征集业主对黄贝岭城中村城市更新意向。
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